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重阳节除了登高,尚有大批孝子贤孙前去扫墓,记念先人。小编出道当年,即是八十年代末,香港人视死亡作忌讳,现今社会对此转变已大,因此,当年因取好意头,律师向长者客户,把遗嘱説成「平安纸」,避免联想到死亡。

遗嘱重要,因此都委托有实务经验律师代办,律师兼且亲自签名做见证人,安全可靠又实惠。订立遗嘱要慎重,万万不能有一点错误,因为必须符合香港法律遗嘱条例 (Wills Ordinance)种种规定,否则无效。

遗嘱有效性并不是一项普通常识,有其专业性,无效遗嘱令遗嘱没有执行效力,遗嘱变成废遗嘱,後果严重,立遗嘱人的意愿未能按无效遗嘱的内容,将其遗产予以分配,即是被迫把遗産归给自己不愿意给的人,令人遗憾可惜。因此,将草拟遗嘱和见证遗嘱等预立遗嘱中重大要务,交由有经验的律师办理,是最安全不过的。

【失业率升至6.4% 近16年高,债务律师忠告欠债人士切勿行「拖字诀」】香港失业率升至6.4%,为接近16年来高位。这个数字较上季即6月至8月的6.1%,升0.3个百分点。失业情况形成恶化趋势。

专门办理偿务纾缓和破产案件的叶谢邓律师行律师温浩基指出,过去大半年因香港经济惨遭新冠病毒肺炎的影响,很多人早已步向失业,主要是饮食界丶零售和酒店类打工仔,他手上就有不少这类人士申请破产或债务舒缓的个案。但是债务舒缓是一种还款方案,如果申请人失业,在零入息下,债权银行及财务公司根本不会批准进行重组,结果他们都被迫一一选择破产。

因为失业率上升缘故,近期已经多了很多失业人士向他查询,要求他提供意见与及寻找解决方案,温浩基律师估计这种情况不会改善之馀,还会继续差下去,因此破产个案只会有增无减。他建议欠债人士在还款上出现困难之时,应该找律师商量寻求解决之道,他见过很多个案,就是因为欠债人士行「拖字诀」的缘故而没法采用债务纾缓,只能够以破产来解决还债压力造成的问题。

破产令对破产人的财产会带来很大的影响,在法庭颁布破产令後,破产人的所有财产(包括香港以外地方),连同破产人住所占有的业权份额,例如长命契利益,将会归属破产案受托人,兼且一直归属受托人直至到破产人的「破产产业管理完结」, 注意是「管理完结」而不是解除破产,所谓「管理完结」,即是变卖破产人的物业权益。也就是説,当破产人获解除破产後,首次破产四年期完,仍然不可以取回破产人的单名/联名物业。破产解除後,只是不再是破产人身份,不用受到生活上的限制,四年「破产监」完毕;

破产人的受托人将继续为债权人的利益管理破产人未变现的破产产业。

常见情况是破产人拥有联名自住物业,按照法律,破产人物业所占的权益份额,仍会归属破产案受托人,受托人会尝试出售破产人的物业权益,然後把套得现金分发给债权人,买卖财产时,不论在破产眀四年内或之後,价格是根据买卖时有关财产的市值厘定,随市况变动。至於变卖套现,买家或出价一方,通常会是联名物业的另一业主,目的是在统一业权份额後,恢复物业的完整性。

屯门扫管笏是近年供应重镇,华业控股旗下的「帝湾居」,销售一般,据成交纪录册显示,自今年六月开售至今,只录一宗成交,惟近期亦挞订收场。 成交纪录册资料显示,帝湾居大厦1楼C室,实用面积887平方呎,今年6月28日以1,208.5万元易手,实用呎价13,624元,约一周後签署正式买卖合约,惟买家近期选择挞订,料失去楼价一成订金,即约120.85万元。

从事楼宇买卖多年的叶谢邓律师行律师谢连忠指出:「一手楼的发展商,在买家挞订的情况下,除非楼价大跌得很厉害,一般都唔会控告卖家追讨差价,宁愿选择收回单位,再度安排出售。但这都只是在做法上,发展商在法律上是有权选择追讨差价的。」

美国人网上草率订立「废遗嘱」後果严重,香港找非律师办理更加危险。

由於新冠病毒蔓延,美国确诊人数相当多,一些有楼有股的人为防万一,纷纷立下遗嘱,香港疫情较轻,但民衆订立遗嘱之风亦大。美国的少数人为贪方便,在网上草草立下遗嘱,网上见证,便作算数,但实际上,这类遗嘱在香港遗嘱法律下,不具效力,市民千万小心破财受骗,兼且得到一张废遗嘱。

有美国的遗产律师指出,自行立遗嘱和网上立遗嘱未符合各州的法律规定,肯定不能获法院承认,落个「无遗嘱」的田地。至於网上见证,叶谢邓律师行的谢连忠律师指出,由於遗嘱证人在网上见证,并不是在签署遗嘱者的现场,已被香港律师会质疑,指示律师们切忌采用。

香港情况有别於美国,由於在香港找律师办遗嘱,方便兼平宜实惠,市民一律都是找律师来办理遗嘱一事,三两千元和三几日便可以搞掂完成,极少数的人,被一些无律师资格的人蒙骗误导,误以为是一件简单容易的事,结果写下一份「废遗嘱」,变成承继人或子女们争产争论不和的罪魁祸首。

决定楼宇按揭时要考虑因素

  • 银行贷款成数,是按自己「估价」而不是买入价,因此物业估价会直接影响可做按揭金额,若出现「估唔到价」,会失预算。
  • 还款年期
  • 利率厘订的准则,是P加,还是HIBOR
  • 利率调整后实施的时间
  • 提早赎楼罚息及通知期
  • 按揭手续费、律师费及火险费等。

叙造八成按揭贷款
香港按揭证券有限公司提供按揭保险计划,协助减轻有意置业人士的首期资金负担。透过按揭保险计划,核准卖方(银行)可获提供高达两成的保险(可叙造按揭成数将因应按揭保险计划产品的合资格准则而有所不同),让银行叙造高达物业估值八成的按揭贷款而无须承担额外信贷风险。详情请浏览香港按揭证券有限公司网址。

欠债会破坏您的财务梦想和个人生活。 无论您每个月的信用卡馀额很小,还是看着大量的私人贷款,欠下巨债都无法使自己前进。

还清欠债和偿还贷款需要决心和毅力。 这里有一些关於如何快速摆脱欠债的技巧,其中一项是停止借钱,只还不借,不要采用「债务一笔清」的「以债冚债」的方式应付,这只是用新债换旧债,仍然欠债,不是「还债」。

债务一笔清,在外国叫债务合并 (debt consolidation) ,有三个主要害处:
👎🏻它不会自行解决财务问题。 债务一笔清并不能保证您不会再陷入债务。

👎🏻可能会有一些前期费用,即手续费,一些债务合并贷款需要收行政费,财务中介亦会尝试找方法收取你的费用。

👎🏻您可能需要支付更高的利息。

楼宇买卖同按揭方面,现在取消了「定额收费」,一些律师行转而实行「固定收费」,例如按揭费用为$4500,不再根据贷款金额收费。

楼宇买卖的「定额收费」早在20多年前已经成为过去,现今律师在楼宇买卖交易中的收费是按照楼价而定,不再使用统一的「定额」,也就是不论选择哪家律师行,都不再被固定收费,这样对置业者来说更加公平,他们现在可以在律师费用上有更多的选择权,同时也促进了专业法律服务的竞争。

时至今日,买楼、卖楼,甚至按揭的律师费用都可以进行自由议价。此外,首次置业者现在可以自由选择自己的律师,而不需要支付发展商的律师费用。除此之外,香港银行公会已引入PAPT作为再融资融资的替代支付方式。我们已完成了超过300个再融资案件,并在实践中积累了丰富的经验。

买楼要做按揭情况十分普遍,但银行在发放一按贷款(英文first mortgage or first legal charge)在买方完成物业买卖成交前,代表银行的律师行,会在土地注册做查册,了解物业是否已经承造了二按或多重按揭。另外,即使做了一按,银行的贷款合约或按揭契条款,会规定按揭借款人在承造二按前,必须先取得一按银行的同意(bank consent)。

如果银行发现违规二按个案,银行要按金管局规定向客户作出跟进,即是采取补救行动。

未经一按银行同意下做了二按,等于为违反按揭契内的禁止条款,银行有权追还所有欠款,甚至收楼。有银行界人士表示,即使客户存心隐瞒,银行亦有机会将其找出,一经查证违规事实,银行有权追收贷款,或直接加按息。

从事楼宇买卖按揭的叶谢邓律师行陈婉明律师Sharon Chan 称,「隐瞒二按风险极高,银行为了确保自已遵守金管局规则,会以积极态度作出查册,如果发现土地注册厅有未经同意的二按登记,必定触动银行有所行动,例如立刻追收贷款,业主切勿这样做」。

破产前的资产转移,是否不受破产令影响?
不是。破产前逃避债项,即是令破产人的资産收缩减少,少了或消失了的该部分财産,债权人(即银行丶财务公司等)便无缘用它来填债。为了保障债主利益,法律规定凡破产呈请前五年之低於市价交易 (transactions undervalue),破产官可申请讨回,以下面半价卖楼为例,卖了的楼便会归破产受托人名下,作破产资産用作摊还债主。
债务人被判定破产,而债务人在某一时间与任何人以低於一般价值而订立一项交易,破産受托人便可根据《破产条例》向法院申请作出一项命令。这是一项什麽的命令呢?便以将状况回复到债务人不曾订立该项交易的原有状况,即是回复原状或所谓还原,例如一间值1000万的住宅物业,在破产前的一年,债务人以500万即是以半价卖出,由於是市值的一半,即是「低於一般价值」了。
实例:英文科「补习天王」范浩扬(K.OTen)於2011年间便就此在破产法庭进行争辩,事缘他被「英皇教育」控告违约败诉後,在没有把赔偿支付英皇,便在2010年自行申请破产。范的财产受托人追查发现,怀疑范在破产前,将大约6000万元财产转移到母亲名下。破产受托人入禀高院,要求法庭颁令有关转移无效,并宣告财产是属范所有,受托人有权接管。
因此,破产前资产转移,十分危险,包括偿还或低价交易或送赠,会变无效,必需留意时间上的限制,即使破产是迫不得矣,但不应惹起官司,影响破产期的生活,也会因此令破产期延长,最好问问富经验律师。
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