法律知識

聯名購買物業的方式有兩種,其中一種俗稱的長命契,英文是Joint Tenancy,誰有最長命的話,物業的全數權益便會全部歸他所有,物業的持有人亦不可以用遺囑的方式,將物業的權益傳受給所指定的受益人。 長命契存有的明顯益處,就是業權會因死亡而自動轉讓,不用辦理承辦手續,最長命的人假如想將物業全部轉讓給另一人,不論是以正常買賣或以送贈方式進行,只須要在契據上寫明其餘的業權持有人已過世,並有死亡証,再加上死者的遺產已繳納了應繳的遺產稅或遺產稅已獲當局豁免(註:若一名人士在法案生效日期(註:根據《2005年收入(取消遺產稅)條例》2006年2月11日零時零分或之後去世,他的遺產將無須繳付遺產稅)。 瓜份長命契業權的契據假如長命契的業權持有人,希望將他在物業中享有的權益,交給後人來繼承,並不是沒有辦法的。他必須做一份瓜份業權的契據,並向其他的業權持有人發出通知,繼而將瓜分契據登記在田土廳的紀綠冊,這樣的工夫當然不會是平常人可以做得到,要辦理就當然要找律師了,這樣做亦可因此減少出錯的機會。 瓜分後的業權,不但可以自由繼承,理論上也可以進行買賣,當然,在市場上,買樓的人只會買樓宇的全個單位,絕不會無故只買入單位中的半份。 聯名物業有一極大壞處,就是買賣必須要由兩人簽署方為有效,換言之,雙方如果有糾紛,例如是就買賣的價錢或時間等等,便會連累甚大,樓宇不能按市場規律順利賣出,甚或其中一人出意反意,簽了合約後卻不願簽樓契,都會造成極大的困難。

利: 避免法庭認證之手續,昂貴花費及防止遺產長期凍結之不便,可迅速分配遺產 有隱密性,遺產資料不會像遺囑一樣成為公共記錄 可有最大幅度的控制支配能力 在設立人失去法定生理及意志判斷能力時,不須經由認證法庭指派資產管理者(manager) 具伸縮性,設立人可依需要隨時增加資產,及設立“持久授權書”(durable power of attorney)指定某人在自己不能管理事務時代為處理 非常不易反駁爭辯,促進家族安定和諧 弊: 設立時須經過謹慎考慮所有個人家族財務計劃、稅法及心理期望等等 資產移轉入信託的手續比較繁複 設立費用可能比前二者高

房地產轉讓中合約效力的問題,為何在樓宇買賣中,雙方假如議定了買賣條件,便要以書面文字方式白紙黑字記敘下來,並由雙方簽署。 答案是為了保障雙方權益。這個答案不可以是錯,但卻有明顯不足之處。因為,如果從保障權益角度著眼,只算是一個証據或事實(Evidence and Fact)的問題,而樓宇買賣須以書面文字記述,卻有其法律上的含義。這便是房地產轉讓法中第三條所引申出來的,簽署以文字敘錄的合約,目的是使買賣雙方受到法律上最大的保障,而這種保障是純綷因應法律上的要求,而這種最大保障是包含了合約存有執行的效力(Enforceable)。這包括苦主可向毀約一方要求賠償買賣告吹後所引致的差價和其餘損失,甚至是強迫另一方執行合約條款內容,完成買賣。 以上法例的章節並無要求雙方都必須簽署該份合約,只是聲明被針對的一方(A party to be charged)必須曾簽名作實,換言之,誰個簽了名,便會對誰不利。

Page 2 of 2 1 2

版權所有 © 葉謝鄧律師行
Copyright © YIP, TSE & TANG, Solicitors. All rights reserved.

商界展關懷