樓宇買賣中沒收訂金,俗稱「殺訂」 根據普通法的慣例,充公定金通常不會被視為一項懲罰性的賠償(penalty),因此法庭在適當的情況下,也會判處充公定金。 在李佩雲 訴 黃美賢 – [1997] HKCA 6; CACV000049/1997, 1997年9月4日案中,法庭同意在通常情況下,買賣雙方贊成支付樓價一成作為定金是合理的做法。但這並不是說,法庭必須判令毀約一方交付樓價一成定金作為賠償,賠償與否要看案情而定。 事實上,在以下兩宗普通法案例中,法庭並沒有頒令毀約一方須付樓價一成的訂金作為賠償。最重要和需要考慮的因素是雙方所同意付出的訂金,是否真正被雙方視為預計損失的合理賠償: ★ Lord Browne-Wilkinson大法官在Workers Trust and Merchant Bank Ltd v. Dojap Investments Ltd [1993] 2 All ER 370,及 ★ Lord Hailsham LC大法官在Liuggi Plantations Ltd v. Jagatheesan [1972] MLJ.89 這兩宗案件中,曾經提及合約一成的定金可被視為合理的賠償金額。

業主將樓宇交由地產代理招徠買家,買賣雙方談好條件,便會簽下一份所謂臨時買賣合約。 這份合約,大多只會提及買賣雙方名字、物業名稱、售價(付款方式),並加上雙方簽名作實,在法律上稱之為開放式合約(Open Contract),這份合約,在法律上是具有執行能力的。筆者一向認為,樓宇買賣下下子涉及百多萬元交易,是一宗不尋常的買賣,在沒有法律專業知識的地產商面前簽下該份有執行能力的合約,著實是一件非常危險而不當的事情。 一單物業買賣,賣方在簽下上述臨時合約後,不願繼續交易下去,連定金也不與歸還,這種做法當然極之不妥當,賣方如果以為一天未上律師行簽訂正式合約,雙方仍可不完成交易的話,那便是錯極了,因為像上述的臨時合約,也是具約束和執行能力的,受損的一方可向法院申請合約執行令(Decree of Specific Performance),強迫毀約一方完成買賣。 香港律師公會在八九年年中規定,執業律師在樓宇土地交易上,除了某些特殊情況,必須以不同律師行代表買賣雙方,地產代理既不是律師,固然不受律師公會干涉,但他們以各種奇形怪狀,各式其式的臨時買賣合約,讓買賣雙方簽訂,其後果可能十分嚴重,因為雙方人士,在未看清契據之前,便簽訂有效法律文件。

遺囑又叫平安紙,是在生前訂立,立囑人去世時便生效,遺囑執行人便按遺囑內容進行財產分配,由於遺囑具備法律上的權威性,有效的遺囑是代表立囑人的合法意願,法律會予以執行,因此,遺囑在很大程度上可以避免後人爭產。簡單內容的遺囑一般收費在1500元。 何時需要辦理遺囑? 只要年滿18歲,便可以訂立遺囑,不過年輕的時候沒有財產(除非是繼承得來),又未考慮到死亡,簽寫遺囑,就好像變成了老年人才會做的事。因此,基本上有了一定財產項目,又想留下給某些親人,便需要訂立遺囑。  律師辦理遺囑收費? 遺囑必須乎合法律,,即是香港法例第30章遺囑條例的要求(如見証人、書面方式和簽名)、內容必須清晰,找律師代辦較可靠,因為人死了,遺囑便不能修改。律師辦理簡單的平安紙,一般收費約一千多元。 遺囑執行人 (Executor) 要找「信得過」的人擔任遺囑執行人 (Executor),避免財產被侵吞,或承辦人辦事不力。遺囑執行人因此往往也是至親,丈夫找太太作執行人便因此很常見。

簽署臨時合約後盡快委託律師,於委託律師時議定收費 將臨時合約傳真或電郵至委託律師 賣樓 : 向律師即時提供按揭戶口編號,向銀行取契 賣樓 : 知會律師大訂和樓價尾數支票抬頭 賣樓 : 盡早將管理費按金單、最新管理費單和差餉單交給律師,於成交時可完成對數 買樓 : 將大訂和樓價尾數準備妥當 買樓 : 於成交日前預約律師簽妥新樓契和按揭契 買樓 : 成交後通知管理處轉名,可交由律師代為通知 買樓 : 向管理公司查證有沒有欠管理費和大廈維修開支,可交由律師代為查證 於成交日前買賣雙方驗樓,賣方於驗樓日前搬清物業中物件,只餘下合約中留下物件 提早知會律師如何交付鎖匙︰經律師樓或地產代理

所有競投者應委託其代表律師在拍賣前對其競投物業之業權及契據進行查察。 競投者如未經查察而在拍賣會競投物業應自行承擔其風險,任何買家於拍賣師落鎚後必須接受其競投物業之業權及契據並不能對其物業之業權及契據進行質詢。而物業之有關契據,在拍賣前可在賣方律師樓供買家查。 競投者應在競投前對其競投之物業已進行視察並滿意物業之狀況才作出競投,賣方並不保證物業並無違例之建築,加建或改建,亦不保證物業之興建符合建築條例,買家不得對物業之違例建築,加建或改建進行質詢或藉詞拒絕交易。

聯名購買物業的方式有兩種,其中一種俗稱的長命契,英文是Joint Tenancy,誰有最長命的話,物業的全數權益便會全部歸他所有,物業的持有人亦不可以用遺囑的方式,將物業的權益傳受給所指定的受益人。 長命契存有的明顯益處,就是業權會因死亡而自動轉讓,不用辦理承辦手續,最長命的人假如想將物業全部轉讓給另一人,不論是以正常買賣或以送贈方式進行,只須要在契據上寫明其餘的業權持有人已過世,並有死亡証,再加上死者的遺產已繳納了應繳的遺產稅或遺產稅已獲當局豁免(註:若一名人士在法案生效日期(註:根據《2005年收入(取消遺產稅)條例》2006年2月11日零時零分或之後去世,他的遺產將無須繳付遺產稅)。 瓜份長命契業權的契據假如長命契的業權持有人,希望將他在物業中享有的權益,交給後人來繼承,並不是沒有辦法的。他必須做一份瓜份業權的契據,並向其他的業權持有人發出通知,繼而將瓜分契據登記在田土廳的紀綠冊,這樣的工夫當然不會是平常人可以做得到,要辦理就當然要找律師了,這樣做亦可因此減少出錯的機會。 瓜分後的業權,不但可以自由繼承,理論上也可以進行買賣,當然,在市場上,買樓的人只會買樓宇的全個單位,絕不會無故只買入單位中的半份。 聯名物業有一極大壞處,就是買賣必須要由兩人簽署方為有效,換言之,雙方如果有糾紛,例如是就買賣的價錢或時間等等,便會連累甚大,樓宇不能按市場規律順利賣出,甚或其中一人出意反意,簽了合約後卻不願簽樓契,都會造成極大的困難。

利: 避免法庭認證之手續,昂貴花費及防止遺產長期凍結之不便,可迅速分配遺產 有隱密性,遺產資料不會像遺囑一樣成為公共記錄 可有最大幅度的控制支配能力 在設立人失去法定生理及意志判斷能力時,不須經由認證法庭指派資產管理者(manager) 具伸縮性,設立人可依需要隨時增加資產,及設立“持久授權書”(durable power of attorney)指定某人在自己不能管理事務時代為處理 非常不易反駁爭辯,促進家族安定和諧 弊: 設立時須經過謹慎考慮所有個人家族財務計劃、稅法及心理期望等等 資產移轉入信託的手續比較繁複 設立費用可能比前二者高

房地產轉讓中合約效力的問題,為何在樓宇買賣中,雙方假如議定了買賣條件,便要以書面文字方式白紙黑字記敘下來,並由雙方簽署。 答案是為了保障雙方權益。這個答案不可以是錯,但卻有明顯不足之處。因為,如果從保障權益角度著眼,只算是一個証據或事實(Evidence and Fact)的問題,而樓宇買賣須以書面文字記述,卻有其法律上的含義。這便是房地產轉讓法中第三條所引申出來的,簽署以文字敘錄的合約,目的是使買賣雙方受到法律上最大的保障,而這種保障是純綷因應法律上的要求,而這種最大保障是包含了合約存有執行的效力(Enforceable)。這包括苦主可向毀約一方要求賠償買賣告吹後所引致的差價和其餘損失,甚至是強迫另一方執行合約條款內容,完成買賣。 以上法例的章節並無要求雙方都必須簽署該份合約,只是聲明被針對的一方(A party to be charged)必須曾簽名作實,換言之,誰個簽了名,便會對誰不利。

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