臨時買賣合約的效力

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業主將樓宇交由地產代理招徠買家,買賣雙方談好條件,便會簽下一份所謂臨時買賣合約。

這份合約,大多只會提及買賣雙方名字、物業名稱、售價(付款方式),並加上雙方簽名作實,在法律上稱之為開放式合約(Open Contract),這份合約,在法律上是具有執行能力的。筆者一向認為,樓宇買賣下下子涉及百多萬元交易,是一宗不尋常的買賣,在沒有法律專業知識的地產商面前簽下該份有執行能力的合約,著實是一件非常危險而不當的事情。

一單物業買賣,賣方在簽下上述臨時合約後,不願繼續交易下去,連定金也不與歸還,這種做法當然極之不妥當,賣方如果以為一天未上律師行簽訂正式合約,雙方仍可不完成交易的話,那便是錯極了,因為像上述的臨時合約,也是具約束和執行能力的,受損的一方可向法院申請合約執行令(Decree of Specific Performance),強迫毀約一方完成買賣。

香港律師公會在八九年年中規定,執業律師在樓宇土地交易上,除了某些特殊情況,必須以不同律師行代表買賣雙方,地產代理既不是律師,固然不受律師公會干涉,但他們以各種奇形怪狀,各式其式的臨時買賣合約,讓買賣雙方簽訂,其後果可能十分嚴重,因為雙方人士,在未看清契據之前,便簽訂有效法律文件。

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